1기 신도시 특별법 총정리

이번주 주목받는 부동산 뉴스는 1기 신도시 특별법 내용이었으며 관련 내용을 정리해보고 우리가 중점을 두어야 할 포인트는 무엇인지 어떤 결정을 내릴 수 있을지 판단해 보고자 합니다. 우선 1기 신도시인 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 5개 신도시에 대해 알아보고 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 이야기를 해보도록 하겠습니다.

1기 신도시 특별법

[🖐부동산 상식 !! – 1기 신도시 특볇ㅂ 쉬운 정리 !!🖐]

1.1 특별법 Histroy

우선 해당 내용은 지난 2월 7일 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’ (이하 특별법) 즉 오늘 이야기 하고자하는 1기 신도시 특별법의 원래 명칭입니다. 1기 신도시 재건축은 윤 대통령의 대선 공략이며 정부 주요 국정 과제 중 하나입니다. 현재까지 정부는 1기 신도시 정비 민관합동 TF를 꾸리고 전체회의를 하는등의 진행 현황을 밝혀온바 있습니다. 해자는 아직 구체적인 내용안 보다는 소개에 가까운 내용이 발표되었으며 2월 중 국회 협의 절차를 거쳐 구체적 법령안을 발표 할 계획으로 알려졌습니다.

1.2 특별법 적용 1기 신도시

위에 언급한 5개 1기 신도시 즉 “분당, 일산, 평촌, 산본, 중동” 은 벌써부터 들썩거리는 조짐이 보인다는 뉴스가 왕왕 보이고 있습니다. 뿐만 아니라 지난 9일에는 5개 신도시가 위치한 지방자치단체장들과 간담회를 갖는 등 정부의 움직임 역시 기시화되고 있으며 2025년까지 특별법에 따른 정비구역이 일부 선보일 수 있다는 기대가 보입니다. 이런 활동으로 인해 침체된 부동산 경기를 조금이라도 끌어 올리고 수도권에 위치한 노른자 땅에 새로운 정부의 사업을 통해 주거지 개선을 목표로 하고 있습니다.

1.3 특별법 주요 내용

주 내용은 5개 신도시 요구에 맞춰 재건축 등 재정비를 원활히 할 수 있는 환경 조성이 골자 입니다. 특히 특별법으로 신도시를 블록으로 나눠 지정하고 특별정비구역으로 지정 후 건축 규제 완화를 통해 빠른 개발을 진행하고 정부는 이주대책 등을 지원하는 핵심 활동을 담고 있습니다. 주요 내용은 아래와 같습니다.

● 특별정비구역 지정시 “재건축 안전진단 요건 완화 또는 면제”
● 용적률 건폐율 완화 및 2종 전용주거지역을 3종 또는 준 주거지역으로 용도 변경 방안이 유력 함
● 입지규제최소구역 지정 가능성 (입지규제최소구역: 토지 용도와 용적률, 건폐율 등 규제 배제)
● 리모델링 시 현재 기존 주택수의 15% 이내에서 늘리게 되어 있는 규제 완화 (20% 검토 중)
● 인허가 원스톱 처리를 통한 원활한 사업 주진 가능 (재건축 등 재정비 과정에선 건축법 경관법 등 각종 법령에서 요구하는 인허가 과정을 통합 심의 처리)
● 재정비를 위해 진행하는 기본계획 수립 과정에서 발생하는 비용등을 국가 또는 지자체가 지원
● 특별법에서는 이주대책을 개별사업자가 아닌 지자체 및 중앙정부가 책임 질 수 있도록 정비
● 특별정비구역 조건은 100만 제곱미터 이상 규모의 택지지구 중 조성된지 20년이 넘은 곳임.

1.4 1기 신도시와 수도권 주요 택지지구 우선 혜택

해당 법안에 대한 수혜 지역은 1기 신도시의 성남시 분당, 고양시 일산, 안양시 평촌, 부천시 산봅 그리고 군포시 군포가 직접적인 영향권에 들 예정이며 더불어 정부는 특별정비구영 지정조건을 전국의 주요 택지지구로 확대하여 수혜 대상 지역은 늘어날 가능성이 있습니다. 이런 조건을 갖춘 택지지구는 5개 신도시를 포함해 전국에 약 49곳 정도라고 밝힌 바 있으며 이후 추가될 지역이 있을 것으로 예상됩니다. 49개 지역에 포함된 지역은, 개포동, 수서동, 강동구 고덕동, 목동, 상계 중계 하계동, 중랑구 및 신내동 일원의 가능성이 있는 것으로 보입니다.

하지만 위 특별법이 시행 되기 위해서는 다양한 법률 및 정치적인 노력이 선행되어야 할 항목이며 해당 법안이 모두 통과될수 있을지에 대한 여부는 아직 불투명 하다고 볼 수 있으니 꾸준히 정보를 모아가며 현황 파악을 해두는 좋을 것으로 판단됩니다.

2 대처 방안

위에서 언급된 1기 신도시 특별법이 이행된다면 전국 많은 지역의 재개발 지역이 확대되며 부동산 활기를 불어 올 가능성이 있다고 보입니다. 하지만 이행 되기까지 많은 관문을 거쳐야 하며 특히 지금 같은 부동산 하향기에 시장 반응이 크게 대이변이 올만큼 들썩이진 않는 것으로 판단됩니다. 특히 지금같은 고금리 상황에서는 그림의 떡을 보듯 돈줄이 묶인 상태이기 때문에 쉽게 유력한 물건지를 한번에 매수에 이르기엔 아직 보수적인 시간이 더 클 것으로 판단 됩니다.

2.1 시장동향 파악

위에 언급 한것과 같이 파격적인 조건에 대해서는 시장은 환영을 하는 분위기 이지만 아직 불확실성으로 인한 즉각적인 실행 및 반응을 하기에는 조심스러운 부분이 있습니다. 또한 어떤 단지에 용적률을 적용하여 불명확하며 더불어 아파트 시장 바닥이 어딘지 알 수 없는 불안감이 있기 때문으로 보입니다.

더불어 대출 금리 또한 높기 때문에 진입 장벽의 어려움을 호소 하고 있습니다. 따라서 지속적인 부동산 경기를 체크하고 시장동향 파악 및 미국 금리 인상여부 및 한국 금리 현황을 체크 및 안정기에 들어간 시점에 실행을 해도 늦지 않을 것 입니다.

2.2 시장의 변화 예측

이번 특별법으로 인해 시장의 변화는 더욱 급변 할 것으로 예상됩니다. 특히 재건축 단지의 재건축 가능성이 쉽고 높아지게 되며 사업성 또한 개선될 가능성이 있습니다. 정부에서 뒷바침 해주기 때문에 구축 아파트들의 가치가 상승하고 가격상승을 불러 올 수도 있을것으로 보입니다.

다만 아직 까지 부동산 경기 및 대출 금리의 불확실성으로 그 시점을 판가름하기 어려운 시기라고 보여집니다. 하지만 금리 및 대출 문제만 해소 된다면 부동산 시장을 움직일만한 큰 이슈가 될 것으로 생각되며 아파트 가격 상승에 도움이 될 것으로 예상됩니다.

2.3 시점 파악 및 결단

위와 같이 시장동향 파악 및 시장의 변화 예측 후 투자를 들어갈 시점을 재단하고 확고한 결단만이 변화를 가져 올 수 있는 실행이 될 수 있습니다. 준비는 철저히 하되 결단을 해야 할 시점에는 빠른 판단력을 갖추고 실행에 임해야 겠습니다. 우선 실패하지 않는 실행을 하기 위해 옥석을 골라야 하겠으며 정부의 정책 및 시장 그리고 금리 변화에 맞춰 자금을 준비해야 할 상황으로 보입니다. 더불어 아직 실행하기엔 조급한 시점으로 보이지만 실행할때 막힘이 없도록 사전 준비 및 스터디를 꼼꼼히 해두어야 겠습니다.

3. 마치며

이상으로 1기신도시 특별법에 대한 내용을 구체적으로 알아보고 이에 대한 대응 전략에 대한 개인적인 의견을 작성해 보았습니다. 미래는 준비하고 공부하는 자의 것입니다. 또한 정보가 돈이되는 시대에서 철저하고 검증된 정보만이 앞으로의 미래를 바꿀 수 있습니다.

끝으로 위 정보는 뉴스등을 통해 확인된 내용을 포스팅 하였으며, 해당 정보로 인한 금전적인 손해에 대한 책임을 지지 않습니다. 개인의견이 다수이니 각자의 생각과 투자 로드맵을 가지고 판단 및 실행하시길 권합니다.

1기 신도시 특별법 쉽게 총정리!